Lo primero a diferenciar son los tipos de juntas existentes en una comunidad de vecinos. Estas son dos; una ordinaria y otra de carácter extraordinario, pasamos a comentarlas a continuación.
La junta Ordinaria de una comunidad según el art.16.1 de la LPH se tiene que convocar al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas de la comunidad. La convocatoria la hará el presidente con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o en segunda convocatoria (depende del número de asistentes en cada convocatoria; para que se celebre en primera convocatoria se necesita la presencia de al menos el 50% de los vecinos y que a su vez estos representen el 50% de los coeficientes de participación de la comunidad. Para segunda convocatoria no hace falta mínimo alguno y la reunión puede realizarse con los presentes en la misma).
Esta convocatoria habrá de hacerse cuando menos con 6 días de antelación según el art.16.3 de la LPH. En dicha convocatoria habrá que hacer indicación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de los recibos vencidos de la comunidad, advirtiendo la privación del voto en junta si el vecino se encuentra en situación de morosidad según art.15.2 de la LPH, ya bien sea de cuotas ordinarias o extraordinarias. En la convocatoria de la junta se debe hacer indicación de los distintos puntos del orden del día a tratar en la reunión.
Las Votaciones en Junta Ordinaria se llevarán a cabo sobre los distintos puntos del orden del día que requieran esta actuación, siempre teniendo en cuenta que cada propietario solo dispone de un voto. Si por ejemplo una persona fuera propietaria de varios apartamentos seguiría teniendo un solo voto. Otro aspecto a tener en cuenta en las votaciones es el coeficiente de participación de cada propiedad (este coeficiente aparece en la división horizontal del edificio y es el dato numérico que se suele utilizar para repartir los gastos de la comunidad a todos los vecinos) que en el supuesto de un mismo titular con varias propiedades se realizaría el sumatorio del coeficiente de las mismas. Así sirviendo de ejemplo, si un mismo titular es propietario de 3 apartamentos en una misma comunidad, a la hora de votar sería;
SOLO 1 VOTO POR PROPIETARIO
Coeficiente de participación de apartamento 1(ejemplo; 1,456) + Coeficiente de participación de apartamento 2(ejemplo; 1,456) + Coeficiente de participación de apartamento 3(ejemplo; 0,956) = 3.868.
¿Por qué debemos contemplar tanto el número de votos como el coeficiente de participación de cada propiedad?
Porque según la Ley de Propiedad Horizontal todos los acuerdos deben aprobarse por la doble mayoría de votos y coeficientes de participación, por lo que de no darse esta doble mayoría el acuerdo no sería aprobado.
La Junta Extraordinaria como su nombre indica son convocadas de manera extraordinaria o puntual para el tratamiento de cualquier temática con carácter de urgencia que ha de ser tratado por la comunidad y no permite esperar a la correspondiente junta ordinaria. Su convocatoria se debe hacer con la suficiente antelación para que pueda llegar a conocimiento de los interesados, y esta puede estar promovida bien por el presidente como por el 25% de los propietarios de la comunidad o un número de estos que representen el 25% de las cuotas de participación.
Debe relacionarse un orden del día al igual que en la junta ordinaria, emplazando en un lugar, día y hora para la asistencia de los vecinos.
Respecto al sistema de votaciones se aplicaría lo explicado anteriormente.
Otro dato importante es que en este tipo de reuniones no es necesaria la autorización y presencia del presidente como la del secretario administrador si por ejemplo la reunión la promueve el 25% de los propietarios de la comunidad o un número de estos que representen el 25% de las cuotas de participación y por interés de esta porcentaje se aconseja la ausencia de los mismos.
Representaciones:
No es extraño encontrarnos en una reunión de comunidad con algún que otro vecino que acude a la reunión con la representación de otros propietarios. Esta situación muchas veces genera desconcierto y cierto recelo sobre todo al ver que cuando se somete a votación los distintos puntos del orden del día, estos terminan aprobándose o no en base muchas veces a estos vecinos que llevan a la junta un número importante de representaciones.
Pues bien, según el art. 15.1 de la LPH la asistencia a la junta de vecinos podrá hacerse de forma presencial o por representación legal o voluntaria, bastando con llevar un escrito firmado (sin ningún tipo de aval o verificación de autenticidad de dicha firma) haciendo referencia a la convocatoria en lugar, día y hora, donde se indique la cesión del voto de un propietario a cualquier otra persona indicando nombre y apellidos (aunque sea una persona ajena a la comunidad).
Así según la LPH este tipo de actuaciones comentadas son totalmente legales, pero surgen muchas veces otras dudas importantes como la veracidad de dichas representaciones. ¿Qué podemos hacer para quedarnos tranquilos y asegurarnos que las representaciones que presenta otro vecino son correctas y no hayan sido falseadas?
Algún que otro colega de profesión hace mención a que debe imperar la buena fe, y en el buen hacer de los distintos asistentes a las juntas, algo que comparto pero que creo es del todo insuficiente teniendo en cuenta en la sociedad en la que vivimos.
Como no existe el imperativo legal de autentificar las correspondientes firmas de las representaciones, ni siquiera puede obligarse a aportar el DNI, lo único que podemos hacer es verificar (en el acta posterior a la reunión) la correspondiente lista de asistentes y representaciones, los vecinos que han sido representados y verificar si dicha persona dio la representación en dicha junta o si por el contrario ha sido suplantada. Si se diera este último caso se podría impugnar la reunión por una situación fraude pero lo más aconsejable es denunciar al falsificador por la vía penal.
En otras ocasiones no esta de más solicitar al registro de la propiedad (donde radique la comunidad) las notas simples de todas las propiedades donde exista duda sobre la titularidad de la misma, para así tener un mayor control de estas representaciones.
Administrador Colegiado nº 2768 D. Sergio Borrero
